而3年后的2005年，情况又反了过来。中央实施宏观调控，作为调控重点和风暴之源的上海，房价上涨受到强有力抑制，加上上海市政府全面推进两个“1000万”项目，到去年年末上海商品房销售均价从9872元下降到6698元，下降三分之一。作为宏观调控“陪衬”的北京，房价则逆势上涨，到去年年末商品房均价达到6725元，比前一年上涨1083元，上涨幅度达到19.2%。北京商品房均价超过上海27元。到2006年一二月份，北京房价继续保持强劲的上涨趋势，月增长8%以上，居全国涨幅第五，上海则仍然保持微跌态势。
北京实际房价仍远低于上海但是，北京房价反超上海只是统计数字上的表述，北京的真实房价没有超过上海，仍然比上海低很多，而且北京房价基本上没有(至少短期内)超越上海的可能性。首先，北京目前正在供应和销售的商品房，价格分布呈现“橄榄形”，即中间大两头小，样本价格非常接近统计均价。北京目前销售排名前10位的，销售价格绝大多数就在6000元～7000元；上海目前正在供应和销售的商品房，价格分布呈现“三角形”，即低价位的数量很大，政府主导的两个“1000万”(即1000万平方米的重大工程配套房和1000万平方米定向销售3000元～4000元的低价房)占总销售量的50%，伴随价格上升销售数量大幅度减少，样本价格与统计均价“方差”很大。直截了当地说，上海均价是很大数量的低价房和很少数量15000元以上的高价房“合成”的结果。
其次，就高档住宅价格而言，上海仍然高出北京约三分之一。上海顶级，比如小陆家嘴滨江板块，高档住宅价格基本上在每平方米25000元～35000元，还有叫价每平方米12万元～14万元的汤臣一品。新天地附近的华府天地、锦麟天地价格基本上在每平方米五六万元。上海市中心每平米2万元以上甚至3万元的楼盘比比皆是。北京“贡院六号”等豪宅价格也达到每平方米五六万元，但是北京除极个别楼盘外，超过2万元单价的楼盘还是很少。无论板块的高档楼盘，比如、通用国际、尚都、，还是朝阳公园(号称亚洲最大的城市公园)附近的豪宅，比如棕榈泉、、(基本上都是豪华装修)，大部分高档住宅价格在每平方米1.5万元～2万元。
第三，北京目前的销售主力是每平方米七八千元左右，选择很多，可以买到相当不错的房屋；上海同价位的楼盘不多。就具体楼盘看，北京超级大盘明星“国美”均价6300元每平米，位于姚家园-青年路(朝青板块)，上海如果处于相似的位置，房价在14000元左右。
总而言之，上海去年一年里商品房均价下降三分之一，是供应和销售房屋的结构发生逆转性变化所致；北京的均价是比较接近实际价格的统计数字，因此，北京的均价上升要靠慢慢往上爬；上海的均价实际上是统计数字“作怪”，只要上海楼市回暖，中心城区供应和销售比例上升，上海统计数字意义上的均价就会立即超越北京。
北京房价和上海房价上涨的异同应该承认北京去年及今年这波房价上涨来势凶猛，是北京最近10年少有的，目前这一势头已经不亚于2003年上海房价“发迹”时的情形。当年上海房价从统计数字上看，也仅仅上涨16%左右(实际上涨远不止于此)，低于去年北京19.2%的增长幅度。当然，当时上海的情形有些不同，因为SARS，上海房价上涨集中在下半年，暴发力比较强。今年北京房价更是在春季这些传统销售淡季，创下8%以上的月涨幅，不能不引起人们的高度关注。
北京这一波房价上涨和前两年上海房价上涨有很多共同原因。第一，土地价格上涨。土地，尤其是中心城区的土地稀缺，供应减少；第二，房屋供不应求；第三，房屋本身质量和费用的提高；第四，城市公共设施的完善和提高(比如，通了，引发周边房价上涨)；第五，经济和收入水平持续增长；第六，一定程度的从众和跟风(房价涨得越快，购房者越多；购房者越多，供不应求矛盾越突出，房价上涨越快)。
但是，北京这一波房价上涨和前两年上海房价上涨还是有许多不同的地方。首先，购房主体不同。北京目前虽然投资客增多(不排除上海房价下跌后，包括温州人在内的一部分投资客转战北京)，但是几乎没有，也不可能出现短进短出的投机客。北京仍然是自住占绝对优势，这和2003年下半年到2005年年初这段时间的上海 大不一样。这段时间上海不仅投资“昌盛”，而且投机“猖獗”。尤其是“巅峰时刻”投机者几个月的倒手，就可以赚到比很多人一辈子积蓄都多的钱。当时上海流行的口号是“买房(自住)不如养房(长期投资)，养房不如炒房(短期买进卖出)，炒房不如炒号(通宵达旦排队付了少量定金获得一个预定号码，然后以1万~5万元的价格转卖掉)”。当时上海房屋的投资属性压倒了居住属性，上海楼市的稳定和健康受到极大伤害。
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